Hvordan skille ut tomt?

Innhold

Hvem bestemmer?

Lønner det seg?

Skille ut tomt i LNF-område?

Skille ut hyttetomt?

Hva må søknaden inneholde?

Nabovarsling

Situasjonsplan

Hvor lang tid tar det?

 

Hvem- og hva bestemmer om en eiendom lar seg fradele?

I Norge er myndigheten til å behandle søknader og eventuelt gi tillatelse til fradeling av eiendom gitt til den enkelte kommune. Kommunens folkevalgte vedtar med ulike intervall overordnede kommuneplaner som legger føringer for arealdisponeringen av de ulike områdene og eiendommene i kommunen. Derfor er kommuneplanens arealdel med tilhørende bestemmelser ofte det viktigste plandokumentet i forhold til en søknad om å skille ut en tomt.

I tillegg er også mange eiendommer underlagt en reguleringsplan som mere i detalj legger føringer for hvordan et landområde bør disponeres. Skal man skille ut en tomt er det derfor viktig å sette seg godt inn i alle gjeldende planer for akkurat din eiendom. Etter en slik kartlegging vil man få frem hvilke begrensninger og muligheter som foreligger og det blir tydelig hvilke bestemmelser det er ekstra viktig å ta hensyn til. Da kan man også skissere en situasjonsplan for hvordan eiendommen kan fradeles, for å visualisere den fysiske delingen og få frem hvordan de ulike plankravene kan overholdes eller ikke. Det kan være lurt å få hjelp av en profesjonell aktør til å gjøre en slik innledende vurdering om tomten er egnet til fradeling eller ikke ut ifra gjeldende planer og bestemmelser. Vi har et unikt tilbud på en slik kartleggingspakke hvor kostnaden for kartleggingen trekkes i fra totalprisen for fradelingssøknaden hvis man velger å gå videre i prosessen

Lønner deg seg å skille ut tomt?

Det kan være ulike grunner til hvorfor man ønsker å fradele. Men rent økonomisk har en byggeklar fradelt boligtomt stor verdi i de aller fleste stedene i Norge, og spesielt i relativt sentrale strøk. Kostnaden med å dele en tomt varierer fra sted til sted på grunn av de ulike gebyrregulativene i hver enkelt kommune. Vi kan riktignok tilby en fast pris på utførelse av selve søknadsprosessen, og erfaringsmessig vil en fradeling koste til sammen mellom 55.000 – 75.000 kr totalt inkludert hjelp med søknadsprosessen og kommunale gebyrer for behandling av søknad og gebyr for oppmålingsforretning av den utskilte tomten.

Av søknadene om utskilling av tomt vi har utarbeidet på vegne av kunder er de fleste blitt godkjent, noe som også har med å gjøre at vi kun tar på oss saker hvor vi har tro på at det er mulig å utskille en tomt. Verdien av å dele en tomt varierer fra sted til sted, men i snitt har eiendommene vi har vært med på å skille ut fått en verdiøkning på over 1 million kroner. Det er en direkte avkastning av investert kapital (kostnaden med fradelingsprosessen) på over 1400 % på bare noen måneder. En bedre investering er det rett og slett ikke mulig å finne, og veldig mange er nok lite klar over hvilke urealiserte tomteverdier de sitter på. Så svaret på om en fradeling lønner seg er et klokkeklart JA!

     

Reelt eksempel fra Ås kommune på hvor mye man kan tjene på å skille ut tomt. 

Fradeling av landbrukseiendom

En landbrukseiendom faller ofte inn under arealformålet LNF-område hvor det i utgangspunktet kun tillates tiltak som er nødvendige for landbruk og gårdsbasert næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Hvis eiendommen inngår i et slikt LNF-område vil det være helt nødvendig å søke om dispensasjon fra arealformålet ved en søknad om å dele av tomt til boligformål. En slik søknad vil vurderes av landbrukskontoret i den aktuelle kommunen som må ta stilling til om en dispensasjon kan anbefales.  Vi opplever ofte at mange landbrukstomter i praksis ikke har noen verdi for den landbruksmessige gårdsnæringen, og at deler av eiendommen egner seg svært godt til boligbygging. En fradeling kan i slike tilfeller være fullt mulig. Vi anbefaler at det foretas en grundig kartlegging før man vurderer om det hensiktsmessig å sende inn søknad om å skille ut tomt i fra gårdsbruk eller landbrukstomt.

Dele tomt for fritidsbebyggelse (hyttetomt)

Det kan også være aktuelt for å noen å søke om å dele av en hyttetomt. Dette er et litt spesielt tilfelle hvor man må gjøre noen grundige vurderinger i forkant. Dette er fordi tomter for fritidsbebyggelse gjerne er ment å være litt store og romslige. Derfor er det ikke sikkert en fradeling er mulig selv om man har en romslig hyttetomt. Ved grundig gjennomgang av planbestemmelsene og eventuell god dialog med kommunen kan man finne ut nærmere om det er mulig å fradele en hyttetomt eller ikke.

Hva krever kommunen av dokumentasjon?

Det er ganske likt fra kommune til kommune hva som kreves av underlag til en fradelingssøknad. Selve søknadsskjemaet er en forholdsvis enkelt blankett hvor man skal fylle ut nødvendig informasjon. Arbeidet ligger i å utarbeide nødvendige vedlegg som dokumenterer hvordan tomten kan skilles ut på en måte som tilfredsstiller kommunens krav. 

Nabovarsel

Det er et krav om at man sender ut et nabovarsel før en søknad om å skille ut tomt kan sendes til kommunen. Naboene skal motta et eget skjema utarbeidet til dette formålet, og de skal også motta alle nødvendige vedlegg og dokumentasjon som viser hvordan tomten skal fradeles. Stadig oftere benyttes elektronisk nabovarsel gjennom Altinn til dette formålet, for eksempel fra Norkart sin løsning E-torg. Naboene skal ha 14 dager på seg til å gi eventuelle tilbakemeldinger/merknader til saken. Eventuelle merknader man mottar skal formidles til kommunen sammen med søknaden om fradeling, sammen med en kopi av nabovarselet og et dokument som viser hvilke naboer som har mottatt varselet.

Kostnader vedrørende elektronisk nabovarsel er inkludert i vår fastpris i pakken komplett fradeling.

Situasjonsplan

En svært viktig del av en fradelingssøknad er at det utarbeides en profesjonell situasjonsplan. Dette er en tegning i fugleperspektiv som tydelig viser kommunen hvordan fradelingen er tenkt og hvordan dette kan løses på en god måte innenfor gjeldende plankrav. I teorien kan man bestille et kartutsnitt fra kommunen sine hjemmesider og manuelt tegne for hånd på denne tegningen for å lage en situasjonsplan. Problemet er at det sjeldent blir nøyaktig nok til at kommunen kan bruke det som fullverdig grunnlag for behandling av søknaden da situasjonsplanen må være måleverdig. Arealer og avstander må være tydelig og nøyaktig dokumentert både for gjenværende eiendom med eksisterende tomt og for ny utskilt tomt.

Det anbefales at man benytter en konsulent/arkitekt som kan bistå i å utarbeide en slik måleverdig situasjonsplan ved hjelp av DAK-verktøy. Vår erfaring er at det øker sannsynligheten for at kommunen forstår hva du ønsker å gjøre, og derfor øker sannsynligheten for søknaden om deling av tomt blir godkjent. En gledelig nyhet er at hvis man benytter oss til å stå for søknadsprosessen er utarbeidelse av en slik situasjonsplan og også all annen relevant dokumentasjon inkludert i fastprisen.

Under følger et eksempel på en situasjonsplan tegnet med DAK-verktøy. Alle viktige arealer og avstander er tydelig målbart.

Eksempel på situasjonsplan i en søknad om å skille ut tomt.

Andre viktige vedlegg

I tillegg til situasjonsplan og dokumentasjon på nabovarsel som alltid skal foreligge er det også ofte behov for flere andre vedlegg som skal vedlegges søknaden.

Søknadsbrev/følgebrever rett og slett et forfattet brev hvor man kan beskrive mere i detalj hvilke løsninger som er valgt og hvordan tiltaket tar hensyn til de ulike kravene som finnes i gjeldende planer og fysiske forutsetninger. Dette for at kommunen skal ha så bra grunnlag som mulig til å behandle søknaden. Her kan man også gjerne ta med de ulike merknadene som eventuelt er kommet fra naboer i forbindelse med nabovarselet.

Veldig ofte er det behov for å søke om dispensasjon fra ett eller flere krav i gjeldende planer, og da må man sende inn en slik søknad sammen med søknaden om å skille ut tomt. Man må i en slik søknad forklare hva man søker dispensasjon fra, og også begrunne hvorfor man mener en dispensasjon bør kunne gis i aktuelt tilfelle. Husk også at søknaden om dispensasjon skal inkluderes i nabovarselet som sendes ut.

Dokumentasjon av vegrett er et annet veldig viktig punkt. Noen ganger kan man kanskje ha en kommunal veg rett inn til eiendommen, og da trenger man ikke noe mer dokumentasjon angående vegretten. Men mange har tilkomst via privatveg over annen manns grunn, og da vil det kreves dokumentasjon på at grunneier/grunneiere av veien aksepterer utvidet bruk av vegen i forbindelse med deling av tomten. Det må da utarbeides en gyldig erklæring, som er i et slikt format at det kan tinglyses hos kartverket, og man må få nødvendige signaturer av grunneierne. En spesialvariant av behov for vegrett er hvis man ønsker å bruke den samme innkjøringen både for gjenværende tomt med eksisterende bolig, og den nye fradelte tomten. Da kan man som grunneier selv signere på erklæringen om at det gis rett til bruk av veien.

Hvis det er nødvendig å etablere en ny adkomst til den fradelte eiendommen må man søke kommunen om etablering av dette, gitt at det er en kommunal tilkomstveg. Er adkomsten via privat veg må man få tillatelse av grunneier av privat veg om å etablere ny adkomst.

Skal man skille ut en tomt er det også vesentlig at man kan dokumentere at den fradelte tomten har tilgang til nødvendig infrastruktur for vann og avløp. Det kan være lurt å bestille et VA-kart fra kommunen som eventuelt viser hvor nær kommunens vann- og avløpsledninger er i forhold til eiendommen. Er vann- og avløp rett ved tomtegrensen er et slikt VA-kart dokumentasjon nok. Hvis kommunal infrastruktur ikke finnes må man på en annen måte dokumentere hvordan man skal sikre nødvendig infrastruktur for vann og avløp.

Hvor lang tid tar saksbehandlingen?

I de fleste tilfeller vil kommunen ha inntil 12 uker på seg til å behandle en søknad om fradeling. Man kan falle inn under kravet for 3-ukers behandlingstid hvis alle vilkår er oppfylt og man ikke har fått noen merknader fra naboer og at det heller ikke kreves uttalelse fra annen myndighet.

Ved positivt svar på søknaden vil kommunen bestille en såkalt oppmålingsforretning, som er en fysisk innmåling for å koordinatfeste grensene mellom eiendommene, og en formell registrering av nye eiendommer i matrikkelen. Frist for utførelse av dette er inntil 16 uker etter at fradelingssøknad er godkjent. Når dette er gjort er du stolt eier av en ny tomt med eget gårds- og bruksnummer som kan benyttes til å bygge ny bolig eller fritt omsettes i markedet. I tillegg har du antagelig økt din formue med en god sum.